양도소득세 중과가 다시 부활하면서 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있다.
특히 다주택자를 대상으로 한 양도세 중과 재개는 시장의 유동성을 크게 위축시키는 요인으로 작용하고 있다.
거래가 늘어날 것이라는 기대와 달리, 실제 현장에서는 매물이 줄고 관망세가 짙어지는 모습이 뚜렷하다.
양도세 중과는 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율에 추가 세율을 얹어 과세하는 제도다.
과거에도 이 제도가 시행될 때마다 매물 감소와 거래 절벽 현상이 반복됐다.
이번 역시 예외는 아니다. 집을 팔아도 세금으로 상당 부분을 내야 한다면, 굳이 지금 팔 이유가 없다는 판단이 확산되고 있기 때문이다.
다주택자 입장에서 가장 큰 부담은 수익 구조의 붕괴다.
집값이 충분히 오르지 않은 상황에서 양도세 중과까지 적용되면 실질적으로 손에 쥐는 금액이 크게 줄어든다.
특히 조정대상지역이나 과거 고점에 매수한 주택의 경우, 세금과 취득 비용을 감안하면 손익분기점을 넘기기조차 쉽지 않다.
이 때문에 매도 대신 보유를 선택하거나, 증여·임대 유지로 방향을 틀려는 움직임이 늘고 있다.
문제는 이러한 선택이 시장 전체에는 부정적인 영향을 준다는 점이다.
매물이 줄어들면 거래량은 급감하고, 실수요자 입장에서는 선택지가 제한된다.
가격이 급락할 것이라는 기대와 달리, 매물이 잠기면서 가격은 오히려 버티는 양상을 보이기도 한다.
거래 없는 정체 국면이 길어질수록 시장의 왜곡은 커질 수밖에 없다.
또 하나 주목할 부분은 심리적 위축이다.
양도세 중과 재개는 단순한 세금 문제를 넘어 정책 신호로 받아들여진다.
집을 팔아야 할 시점에도 정책 리스크가 크다고 판단되면, 집주인들은 매물을 거두고 상황을 지켜본다.
이 과정에서 매수자 역시 향후 추가 규제 가능성을 우려해 적극적으로 움직이지 않는다.
결국 양도세 중과는 단기적으로는 세수 확보와 투기 억제라는 목적을 내세우지만, 실제 시장에서는 거래 단절과 유동성 경색이라는 부작용을 반복적으로 만들어왔다.
특히 이미 금리 부담과 경기 둔화로 위축된 상황에서 중과세 재개는 냉각 효과를 더욱 강화시키는 촉매 역할을 한다.
부동산 시장은 거래가 있어야 가격도 조정되고 수요와 공급이 균형을 찾는다.
그러나 매도자와 매수자 모두 움직이지 않는 구조가 고착화되면, 시장은 얼어붙은 채로 장기간 정체될 가능성이 크다.
다주택자 양도세 중과 재개가 다시 한 번 거래 실종의 신호탄이 될지, 아니면 제한적인 영향에 그칠지는 앞으로의 정책 방향과 시장 대응에 달려 있다.
다만 분명한 것은, 지금의 분위기에서 집주인들이 매물을 거두는 이유는 단순한 욕심이 아니라 계산된 생존 전략에 가깝다는 점이다.