서울 아파트 가격이 44주 연속 상승하며 세계 주요 도시와의 비교에서도 ‘비정상적 고가’라는 평가를 받고 있다.
최근 실질 주택 가격을 비교한 해외 보고서에서는 서울의 주택 구매 부담이 뉴욕보다 높다는 분석까지 등장했다. 금리가 높은 상황에서도 하락하지 않는 서울 집값의 배경은 무엇일까.
공급 부족부터 인구 구조 변화, 투자 수요까지 복합적 요인이 집값을 떠받치고 있다.
이 글에서는 서울 집값이 왜 강한지, 그리고 세계 도시와의 비교에서 무엇이 드러나는지 구글SEO 관점에서 체계적으로 정리한다.
■ 서울 집값, 뉴욕보다 비싸다는 충격적인 실질 가격 비교
최근 보고서에 따르면 서울 가구가 평균적인 아파트를 마련하기 위해 필요한 기간은 약 13.9년으로 분석됐다.
이는 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 저축했을 때의 기준이다.
반면 뉴욕은 9.7년 수준이다. 전 세계적인 초고가 도시로 꼽히는 뉴욕보다도 서울의 주택 접근성이 나쁘다는 의미다.
이 지표가 의미하는 바는 명확하다.
동일한 소득 대비 집값 수준(PIR)이 서울이 세계 최고 수준
고소득 전문직 비중이 높은 뉴욕보다도 구매 부담이 크다는 점은 한국의 주거 구조적 문제를 드러냄
실질 가격으로 비교할 때 서울의 집값은 경제 규모 대비 과도한 수준
이 같은 현실은 왜 만들어졌을까?
■ 공급 절벽: 서울 아파트 가격의 핵심 버팀목
서울 아파트 가격을 떠받치는 가장 큰 요인은 절대적인 공급 부족이다.
재건축·재개발 규제가 장기간 지속되며 신규 입주 물량이 줄어듦
학군·직주근접·대중교통이 집중된 핵심 지역의 땅 scarcity(희소성)
고층 아파트 선호로 인한 대체 공급의 제한성
서울은 이미 개발 가능한 택지가 거의 없는 상황에서 기존 주거지 정비사업만이 실질적 공급 수단이다. 그러나 이마저도 인허가 지연, 안전진단 강화, 조합 갈등 등으로 속도가 붙기 어렵다.
결과적으로 공급의 탄력성이 낮기 때문에 금리 인상기에도 가격이 쉽게 꺾이지 않는 구조가 된다.
■ 금리 고점에도 흔들리지 않는 이유 1: ‘수요의 양극화’
금리가 4%대 후반~5%대인 상황에서도 서울 핵심 지역 수요는 줄지 않았다. 이유는 다음과 같다.
① 현금 자산 보유층의 확대
고령층의 자산 비중이 늘면서 대출 없이 현금으로 매수하는 수요가 증가했다.
금리 영향이 제한적이기 때문에 가격 하락 압력이 약하다.
② 수도권 집중 심화
기업·교육·일자리·문화 등 모든 요소가 서울에 집중되면서 지방 → 수도권 순유입이 계속 증가하고 있다.
인구 감소 시대에도 서울 수요는 줄지 않는 이유다.
③ 분양시장 과열
청약 경쟁률은 여전히 높고 ‘로또 분양’ 기대감이 강하다.
신축 선호와 청약 프리미엄이 기존 아파트 가격까지 당기는 구조가 유지되고 있다.
■ 금리 고점에도 흔들리지 않는 이유 2: 정책 기대감
정부는 규제 완화, 재건축 활성화, 세제 완화 등을 통해 수요·공급 양쪽을 자극하고 있다.
재건축 초과이익환수 부담 완화 논의
안전진단 기준 완화
종부세·양도세 조정
LTV 규제 완화 기대감
정책의 불확실성이 오히려 “지금 사는 것이 유리할 수 있다”는 신호로 작용하며 매수심리를 자극하는 효과도 있다.
■ 서울 집값의 구조적 문제: 소득 대비 집값이 너무 높다
뉴욕과 비교에서 가장 뚜렷하게 드러나는 사실은 서울의 PIR이 세계적으로 가장 높은 축에 속한다는 점이다.
소득 성장률 < 집값 상승률
자산의 편중으로 인해 청년층·무주택자는 상대적 박탈감 확대
주거 격차가 자산 격차로 이어지는 세대 간 불평등 구조 고착화
실질 가격 비교는 단순히 “서울이 비싸다”는 문제를 넘어, 사회·경제적 구조 불균형을 알리는 경고등이라고 볼 수 있다.
■ 앞으로 서울 집값은 어떻게 될까?
현재 시장이 보여주는 시그널은 다음과 같다.
● 단기적: 하락보다 횡보·강세 가능성이 높음
금리 부담에도 거래가 유지되고, 공급 부족이 지속되는 구조는 쉽게 변하지 않는다.
● 중장기적: 공급 정책 성패가 관건
재건축·재개발 정상화 속도, 1기 신도시 정비사업, 서울 도심 복합개발 등이 실제 공급으로 이어지는지가 가장 중요한 변수다.
● 인구 감소의 영향
인구 감소는 전국적인 집값 하락 압력이지만, 서울 핵심지역은 오히려 수요 집중이 더 강해지는 도시 양극화 가능성이 높다.
■ 서울 집값은 단순한 시장 문제가 아니라 구조 문제
서울 아파트 가격이 뉴욕보다 비싸다는 사실은 단순한 비교가 아니다.
이는 공급 부족, 수도권 집중, 자산 양극화, 정책 의존적 시장 구조가 복합적으로 얽힌 결과다.
금리가 내려가면 수요가 다시 활성화될 여지가 더 크기 때문에, 서울 집값이 단기간에 크게 하락할 가능성은 크지 않다는 분석이 우세하다.
결국 주택 정책의 성공 여부가 서울 집값의 중장기 흐름을 결정할 핵심 요인이 될 것이다.